Κατά τη διαδικασία αγοράς ακινήτου, όταν εκτελείται ο Έλεγχος τίτλων, τα σημεία προσοχής είναι καθοριστικής σημασίας για την εξασφάλιση των συμφερόντων του αγοραστή. Συγκεκριμένα, θα πρέπει να επιβεβαιωθεί ότι οι τίτλοι είναι νόμιμοι, το ακίνητο “καθαρό” και δεν θα υπάρξουν επ’ αυτού τυχόν διεκδικήσεις τρίτων, ώστε τελικά να διασφαλιστούν τα χρήματα και τα έννομα συμφέροντα του αγοραστή.

Γιατί γίνεται ο έλεγχος τίτλων.

   Ο έλεγχος των τίτλων του ακινήτου, εκτελείται για την επιβεβαίωση του πραγματικού ιδιοκτήτη του ακινήτου (του πωλητή) και την διαπίστωση ότι αυτός κατέχει τους νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας. Επιπρόσθετα, θα πρέπει να επιβεβαιωθεί ότι το ακίνητο είναι καθαρό βαρών (κατασχέσεις, προσημειώσεις, υποθήκες, διεκδικήσεις κλπ). Για τον υπόψη έλεγχο, ο δικηγόρος θα πρέπει να μεταβεί στο υποθηκοφυλακείο και το κτηματολογικό γραφείο της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Ορισμένα σημεία προσοχής.

Στην όλη διαδικασία, κρίνεται σκόπιμο να αναφερθούν ορισμένα σημεία προσοχής, για την αρτιότητα του ελέγχου.

    – Πλέον πρόσφατος (επικαιροποιημένος) έλεγχος. Ο έλεγχος θα πρέπει να γίνει (ή να επαναληφθεί) ακριβώς πριν την υπογραφή των συμβολαίων.

  – Άμεση μεταγραφή του ακινήτου αμέσως μετά την υπογραφή των συμβολαίων. Η ανάγκη αυτή προκύπτει, δεδομένου ότι στα υποθηκοφυλακεία ισχύει η αρχή της χρονικής προτεραιότητας:

“Μεταξύ πολλών μεταγραφών που έγιναν την ίδια ημέρα σχετικά με δικαιώματα πάνω στο ίδιο ακίνητο, προτιμάται εκείνη που στηρίζεται στον έστω και κατ’ ελάχιστο χρόνο αρχαιότερο τίτλο.” (ΑΚ άρ. 1206) και “Η προτεραιότητα μεταξύ των ενυποθήκων δανειστών κανονίζεται κατά τη χρονολογική τάξη της εγγραφής της υποθήκης τους.” (ΑΚ αρ. 1300).

    – Έλεγχος των τίτλων σε βάθος χρόνου. Δεδομένου ότι, σε περίπτωση κατά την οποία ένας προηγούμενος τίτλος μεταβίβασης δεν είναι νόμιμος (σε βάθος 20 ετών), καθίσταται επισφαλής η αγορά, είναι επιβεβλημένη η σε βάθος χρόνου έλεγχος των τίτλων.

   – Έλεγχος της πράξης θανάτου (κατά την περίπτωση απόκτησης του ακινήτου από κληρονομιά), καθώς και του αντίστοιχου πιστοποιητικού μη ανάκλησης διαθήκης.

    – Έλεγχος όλων των “βαρών” (κατασχέσεις, προσημειώσεις, υποθήκες, διεκδικήσεις τρίτων κλπ).

    – Σε περίπτωση κατά την οποία ο πωλητής έχει εταιρεία, ή άσκησε εμπορική δραστηριότητα, θα πρέπει η εταιρεία να ελεγχθεί (στο αρμόδιο πρωτοδικείο) για την κατάσταση της εταιρείας (πτώχευση, αναγκαστική διαχείριση).

Τέλος, ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί, κατά την περίπτωση στην οποία εμπλέκεται ως πωλητής ανήλικος.