Κατά την έξωση ενοικιαστή, οι επιλογές των αντιδίκων αποτελούν ένα διαχρονικά πολυσυζητημένο θέμα, συνυφασμένο με αυτό της οφειλής των ενοικίων, πρόβλημα το οποίο έχει μεγιστοποιηθεί στους δύσκολους σημερινούς καιρούς.
Πέραν όμως των οφειλόμενων ενοικίων, ένα επιπλέον σημείο, το οποίο δυσχεραίνει περαιτέρω την κατάσταση σήμερα και οδηγεί τους ιδιοκτήτες σε αδιέξοδο, είναι η σώρευση από τους ενοικιαστές επιπλέον χρεών, όπως κοινόχρηστα, ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, κλπ. Έτσι, οι ιδιοκτήτες καλούνται προκειμένου να χρησιμοποιήσουν το ακίνητό τους, να αποπληρώσουν το ως άνω χρέος, ενώ θα πρέπει να φορολογηθούν και για τα ενοίκια τα οποία δεν εισέπραξαν!!
Περαιτέρω, στην έξωση ενοικιαστή, οι επιλογές των αντιδίκων συνοψίζονται στα ακόλουθα:
A. Από πλευράς ιδιοκτήτη:
1. Έγγραφη όχληση – επίδοση εξωδίκου.
Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προειδοποιήσει τον ενοικιαστή ότι η συγκεκριμένη συμπεριφορά του, συνιστά δυστροπία και δικαιολογεί την έξωση. Δεδομένου ότι η εξώδικος δήλωση θα τεθεί και ενώπιον του Δικαστηρίου, θα πρέπει να αναγράφει συγκεκριμένα στοιχεία και πρωτίστως, να αναφέρεται ότι δεν έχουν πληρωθεί τα ενοίκια και το γεγονός αυτό, οφείλεται σε δυστροπία του ενοικιαστή. Τέλος, στο εξώδικο, δεν γίνεται καταγγελία της σύμβασης, αλλά ΜΟΝΟ προειδοποίηση για την πιθανή έναρξη της διαδικασίας έξωσης, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης.
2. Επιλογή διαδικασίας.
Μετά την έγγραφή όχληση, δίδονται δύο επιλογές ως προς την διαδικασία η οποία δύναται να ακολουθηθεί: α) Έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων ή β) κατάθεση αγωγής απόδοσης μισθίου
α) Έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων.
Η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, είναι η διαδικασία η οποία προτιμάται, λόγω της ταχύτητας έκδοσής της. Είναι απλή, δεν απαιτεί συζήτηση σε ακροατήριο και σε αυτή μπορεί να σωρευθεί και διαταγή πληρωμής μισθωμάτων, στην οποία δύναται να συμπεριληφθούν οφειλές από κοινόχρηστα, λογαριασμοί ρεύματος κλπ. Προϋπόθεση όμως για την άσκησή της είναι να υπάρχει η έγγραφη όχληση του ενοικιαστή τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν, η καθυστέρηση του μισθώματος να οφείλεται σε δυστροπία του ενοικιαστή, να υφίσταται μισθωτήριο συμβόλαιο (η έγγραφη απόδειξη μίσθωσης) και τέλος, να υπάρχει ενεργός μίσθωση (να μην έχει λήξει).
Σημειωτέον ότι, εάν ο μισθωτής καταβάλει τις οφειλές του εντός δεκαπέντε ημερών, δεν δύναται να εκδοθεί διαταγή πληρωμής, εκτός εάν αποδεικνύεται επανειλημμένη καθυστέρηση μισθωμάτων από δυστροπία.
Στη συνέχεια, η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου επιδίδεται με δικαστικό επιμελητή και καθίσταται εκτελεστή είκοσι ημέρες μετά την επίδοση. Δηλαδή, πραγματοποιείται η αποβολή του ενοικιαστή με την παρουσία του δικαστικού επιμελητή. Ο ενοικιαστής, έχει ως επιλογή την άσκηση ανακοπής και άσκηση αναστολής εκτέλεσης.
β) Κατάθεση αγωγής απόδοσης μισθίου (εναλλακτικά της προηγούμενης επιλογής).
Η επόμενη (εναλλακτικά της προηγούμενης) επιλογή, είναι η κατάθεση αγωγής απόδοσης μισθίου και καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων κατά τη διαδικασία μισθωτικών διαφορών. Στην αγωγή, προσδιορίζεται δικάσιμος, ενώ υπάρχει και η περίπτωση αναβολών ή εφέσεως και λοιπών ένδικων μέσων. Κατά συνέπεια, είναι ιδιαίτερα χρονοβόρα διαδικασία, όμως δίδει την δυνατότητα παράθεσης των εκατέρωθεν ισχυρισμών και ίσως αποτελεί επιλογή, όταν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων (για παράδειγμα υπάρχει μόνον προφορική συμφωνία μίσθωσης).
Επιπρόσθετα, θα πρέπει να αναφερθεί ότι, για να απαλλαγεί ο ιδιοκτήτης από τον φόρο για ενοίκια που δεν έχει εισπράξει, θα πρέπει να το αποδείξει με τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά (εκδοθείσα δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, εκδοθείσα διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου, ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων), ένα εκ των οποίων θα προσκομίσει στη ΔΟΥ πριν την κατάθεση της φορολογικής δήλωσης (δείτε το άρθρο: Ανείσπρακτα ενοίκια, η αναγκαία νομική τεκμηρίωση στις ΔΟΥ).
B. Τέλος, από πλευράς ενοικιαστή, οι επιλογές συνοψίζονται ως ακολούθως:
α) Εξόφληση των οφειλών πριν την παρέλευση των 15 ημερών, μετά την επίδοση του εξωδίκου.
β) Άσκηση ανακοπής κατά της διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων, σε χρόνο εντός 15 εργασίμων ημερών από την παραλαβή της. Επισημαίνεται ότι η άσκηση ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής. Για την αναστολή της διαταγής, θα πρέπει να υποβληθεί χωριστή αίτηση αναστολής εκτέλεσης (διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων), με αίτημα χορήγησης προσωρινής διαταγής.
γ) Στην περίπτωση κατά την οποία ο ενοικιαστής δεν συμφωνεί με το ύψος των οφειλών, εξοφλεί όμως το ποσό το οποίο θεωρεί ως οφειλή του πριν την παρέλευση των 15 ημερών μετά την επίδοση του εξωδίκου, εκδίδεται διαταγή απόδοσης, αλλά το ύψος των οφειλών εξετάζεται από το δικαστήριο, μετά την άσκηση ανακοπής από τον ενοικιαστή.
δ) Αποχώρηση από το μίσθιο.
Υ.Γ. Το άρθρο έχει σκοπό να δώσει μία γενική περιγραφή του θέματος, ώστε να καταστήσει την αρχική πληροφορία χρήσιμη ως σημείο προσοχής και όχι να αντικαταστήσει τον δικηγόρο. Οι παράγοντες σε κάθε επιμέρους υπόθεση πιθανόν να διαφοροποιούν ριζικά τον τρόπο ενέργειας.